Nie ma przeszkód do zabezpieczenia tej samej wierzytelności więcej niż jedną hipoteką na tym samym przedmiocie

zabezpieczenie hipoteką

To sedno postanowienia Sądu Najwyższego z dnia 17.06.2015r. wydanego w sprawie o sygn. akt I CSK 326/15., który uchylił postanowienia sądów obu instancji oddalające wniosek o wpis hipoteki umownej oraz o wpis roszczenia o przeniesienie tej hipoteki na opróżnione miejsce hipoteczne.

Z ustalonego w sprawie stanu faktycznego wynikało, iż wierzytelność wynikająca z zawartej pomiędzy wnioskodawcami a uczestnikiem umowy kredytu, została zabezpieczona hipoteką umowną w kwocie 285.900,00 zł. Wnioskodawcy zaś wnieśli o dokonanie zabezpieczenia tej samej wierzytelności kolejną hipoteką do kwoty 137.850,00 zł. Sąd Okręgowy uznał za Sądem pierwszej instancji, że uwzględnienie tego żądania jest niemożliwe, albowiem nie powstała nowa wierzytelność, która mogłaby podlegać zabezpieczeniu.

Zdaniem Sądu Okręgowego, art. 65 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, poza definicją hipoteki, kreuje zasadę szczegółowości hipoteki, która polega na tym, że dla jednej, tej samej wierzytelności hipotecznej, może być ustanowiona tylko jedna hipoteka na jednym przedmiocie hipoteki. Nie można natomiast dla tej samej wierzytelności ustanowić kilku samodzielnych hipotek, choć – jak zauważył SO, jedną hipoteką można zabezpieczyć wiele wierzytelności. Odnośnie żądania w zakresie wpisu hipoteki w opróżnione miejsce hipoteczne Sąd Okręgowy orzekł, że oddalenie tego wniosku łączyło się z niedopuszczalnością ustanowienia samej hipoteki.

Sąd Najwyższy nie podzielił jednak poglądu przedstawionego przez Sądy obu instancji. Uzasadniając swoje postanowienie SN wskazał, że zasadę szczegółowości hipoteki odnosi się do stosunku prawnego, z którego wynika lub też może wynikać zabezpieczana wierzytelność. Wierzytelność powinna być zatem określona przez wskazanie stosunku prawnego, z którego wynika. W związku z tym słusznie uważa się, że nie można zabezpieczyć hipoteką wszystkich wierzytelności przysługujących temu samemu wierzycielowi. Jeżeli tych wierzytelności jest kilka, muszą one być także określone we wskazany wyżej sposób.

W przedmiotowym postanowieniu Sąd Najwyższy przesądził nadto, że zarówno treść art. 65 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, jak i inne przepisy tej ustawy, nie dają uzasadnionych podstaw do formułowania zakazu ustanawiania na tej samej nieruchomości kilku hipotek w celu zabezpieczenia tej samej jednoznacznie oznaczonej wierzytelności, przy czym – jak zauważył SN, chodzi o wierzytelność wynikającą z tego samego oznaczonego stosunku prawnego. Przeciwnie, zmiany wprowadzone ustawą z dnia 26.06.2009r. o zmianie ustawy o księgach wieczystych i hipotece oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2009 r. Nr 131, poz. 1075) skłaniają do wniosku, iż ustanowienie takich hipotek jest możliwe.

Konkludując swoje rozważania Sąd Najwyższy stwierdził, że wobec braku ustawowego zakazu, to od woli stron może zależeć ustanowienie kilku hipotek na tej samej nieruchomości, zabezpieczających tę samą wierzytelność wynikającą z określonego stosunku prawnego.